Loftsutbygging i bygårder og salg av råloft – rettslige spørsmål
Innledning
Jeg har jobbet med de fleste rettslige spørsmål med salg av råloft og loftsutbygging i bygårder i Oslo. Salg av råloft og loftsutbygging er ett av mine juridiske spesialfelt. Jeg har bistå flere borettslag og eierseksjonssameier (styret i boligselskapet) i Oslo i slike prosesser. I denne artikkelen vil jeg peke på noen viktige spørsmål ved loftsutbygging.
Loftsutbygging i bygårder er populært. Loft i bygårder er ofte organisert som fellesareal med boder for sameierne og andelseierne. Salg av et råloft og loftsutbygging vil kunne frigjøre nødvendig økonomisk kapital som boligselskapet kan benytte til oppussing og oppgradering av fellesareal og brannteknisk standard i bygården. Men salgssummen kan også utbetales fordelt mellom sameierne /andelseierne.
Prosessen med salg av råloft og loftsutbygging i bygårder i Oslo reiser mange rettslige spørsmål. Dette er spørsmål som jeg mener styret i boligselskapet bør ta stilling til før de inngår en avtale om salg og bygging av loftsleiligheter med en utbygger.
Praksis med loftsutbygging
I alle de sakene jeg har jobbet med har boligselskapene solgt loftet til en utbygger hvor salgssummen skal gjøres opp med et kontantbeløp kombinert med at utbygger forplikter seg til å utføre branntekniske oppgraderinger og annen oppussing av bygårdens fellesarealer. Denne modellen krever kunnskap om loftsutbygging og oppfølging av arbeidene som skal utføres på fellesarealene. Min anbefaling er at styret i boligselskapet utarbeider en egen kontrakt på de arbeidene som skal utføres som oppgjør for kjøpesummen i tillegg til selve loftsutbyggingen.
Vedtak om salg av loft i bygårder
Vedtak om salg av råloft og utbygging av loft i bygårder må treffes på årsmøte og krever 2/3 flertall jf. eierseksjonsloven § 49 (2) og borettslagslova § 8-9. Styret i boligselskapet kan kun treffe beslutninger om drift og vedlikehold. Beslutninger om salg og utbygging av loft går utover vanlig drift og vedlikehold og krever derfor samtykke fra årsmøte med slikt flertall.
Som regel gis styret fullmakt på årsmøtet til å gjennomføre salg av loftet og til å inngå kjøpekontrakt med kjøper/utbygger.
Valg av kjøper (utbygger)
Styrets valg av kjøper bør ta utgangpunkt i kjøpers (utbyggers) erfaring og soliditet. Selv om det kan være fristende å takke ja til det høyeste budet er det gjennomføringen av prosjektet og det ferdige resultatet som bør være avgjørende for styrets valg av kjøper. Høyest mulig kjøpesum bør derfor ikke alene bestemme hvem som får kjøpe loftet.
Kjøpesummen
Normalt vil boligselskapet først få betalt når loftet er ferdig bygget. Dersom kjøpesummen skal gjøre opp i kun penger, eventuelt kombinert med at utbygger forplikter seg til å pusse opp fellesarealer og oppgradere brannteknisk standard anbefaler jeg at det stilles tilfredsstillende sikkerhet for betalingen. Det er flere ulike måter å få sikkerhet på, og min anbefaling er at dette diskuteres i samråd med kjøper/utbygger slik at sikkerheten i seg selv ikke trekker ned salgsprisen på råloftet mer enn nødvendig.
Kjøpekontrakten
Som regel har utbygger en egen kontrakt som de ønsker å bruke. Den har de utarbeidet over tid og tilpasset sin virksomhet. Men den bør gjennomgås av advokat slik at boligselskapets interesser ivaretas på en sikker og trygg måte. Det samme bør boligselskapet gjøre om salget av loftet skjer vi eiendomsmegler. En standardisert kjøpekontrakt er ikke å anbefale.
Kontrakten må sette de juridiske rammene for kjøpet og gjennomføringen av hele loftsprosjektet, men også alle tilleggsarbeidene som skal utføres på fellesarealer må kontraktsfestes. Bestemmelser om tidspunkter for når de enkelte arbeidene skal stå ferdige, sikkerhet for kjøpesummen er noen viktige eksempler på punkter som bør avtalefestes. Men viktigst av alt er å ha med bestemmelser som regulerer partenes rettigheter og plikter når det oppstår uforutsette hendelser og forsinkelser. Det er min erfaring at ved å kontraktsfeste håndteringen av mulig problemstillinger reduseres risikoen for feil og mangler og konflikter betraktelig.
En utbygger vil som regel ha et ønske om å gjennomføre loftprosjektet uforstyrret av boligselskapet. En profesjonell kontrakt utarbeidet av advokat for boligselskapet vil bidra til dette.
Brannkonsept
En loftsutbygging vil ofte kunne utløse en rekke krav til oppgradering av branntiltak i hele bygården. Et brannkonsept er en brannteknisk rapport som skal beskrive hvilke tiltak som må utføres for at bygården og loftet lovlig kan godkjennes brannteknisk.
Det er ikke uvanlig at det må utarbeides to ulike brannkonsepter ved loftsutbygging. Ett som skal gjelde de nye leilighetene på loftet og ett som skal gjelde for bygården for øvrig. Det er viktig å være klar over at brannkonseptene skal godkjennes av Brann og Redningsetaten, mens tiltakene som beskrives i rapportene skal godkjennes av Plan- og bygningsetaten. Ansvarfordelingen mellom disse to offentlige etatene kan skape problemer.
Det er ikke slik at utførelse av tiltakene beskrevet i brannkonseptet på loftsleilighetene automatisk setter hele bygården i en brannteknisk godkjent tilstand. Brannkonseptet for bygården for øvrig vil kunne beskrive andre tiltak som også er nødvendige å utføre. Det er utbygger som er ansvarlig for brannkonseptet på loftet. Boligselskapet er ansvarlig for brannkonseptet i bygården for øvrig.
Jeg anbefaler styret i boligselskapet at det kontraktsfestes de problemstillingene som kan gjøre seg gjeldende med brannkonseptene. Branntekniske tilleggsarbeider kan være svært kostnadskrevende, og der ansvaret ligger på boligselskapet må de i utgangspunktet betale for dette.
Yttertaket
Loftsutbygging forutsetter nesten alltid helt nytt yttertak på bygården. Siden yttertaket er en så viktig og sentral del av bygårdens sikring mot skader nedover i byggningskroppen og i hver enkelt leilighet er det viktig at selve yttertaket oppføres korrekt. Prosjektering av yttertaket med eventuelt nye takterrasser, oppløft og balkonger til de nye loftsleilighetene bør derfor boligselskapet på eget initiativ kontrollere. Men også valg av materialer og metode for utførelse er sentrale punkter som boligselskapet bør kontrollere.
Jeg anbefaler at det i kontrakten tas inn bestemmelser om metode og utførelse til det nye yttertaket i bygården. Også bestemmelser om tidspunkter og gjennomføringen kan avverge at det oppstår skader på bygården for øvrig. Ikke sje
Bygging av loftsleilighetene
Dersom styret i boligselskapet har gjort en grundig forberedende jobb med salget av loftet, kontraktsinngåelsen med utbygger og oppfølging av prosjektet vil byggingen av loftsleilighetene ta form uten feil og mangler av stor betydning. Enkelte små reklamasjoner vil det nok bli. Men det er helt normalt, og gir ingen grunn til bekymring.
Med grundig forarbeid og bistand fra advokat tidlig i prosessen kan styret i boligselskapet kan sikre seg et godt loftsprosjekt. Da skal det ikke være nødvendig at styret i boligselskapet foretar seg annet enn å se på at prosjektet tar form. Men kontrakten mellom boligselskapet og utbygger er i den sammenhengen nøkkelen til et vellykket loftsprosjekt.
Min erfaring og anbefaling
Min erfaring er at utbyggere i loftsprosjekter gjør feil. Noen utbyggere mangler nødvendig kompetanse. Det velges feil metoder og materialer som medfører at det ferdige resultatet har feil og mangler. Uenigheter mellom boligselskapet og utbygger oppstår der partene har stolt for mye på hverandre og byggeprosessen ikke er gjennomtenkt og kontraktsfestet god nok.
Styret i boligselskapene mangler også ofte erfaring og tid til å følge opp loftsprosjektet. De kan da ta for lett på ansvaret og kompleksiteten i et slikt prosjekt og de stoler for mye på utbyggeren.
Mange av de sakene jeg har jobbet med viser at problemer kunne vært unngått om styret i boligselskapet hadde gjort et mer grundig forarbeid før de solgte råloftet, valgte kjøper/utbygger og signerte kjøpskontrakten.
I de sakene jeg har blitt engasjert av styret i boligselskapet helt fra starten har det ikke oppstått større problemer med loftsprosjektene. Grunnen til det skyldes nok min min juridiske erfaring over lang tid med irregulær utvikling i loftsprosjekter. Jeg kan derfor tilby dere forutsigbare rammer. Min erfaring vil være boligselskapets trygghet.
Om dere vurdere å selge råloftet deres eller har et pågående loftsprosjekt kan dere gjerne ringe meg.
Artikkelen er skrevet av:
Advokat Joakim Stensland | js@stenslandco.no | 922 10 027 | SMS