Oppussing av bolig - hvordan søke om tillatelse (ferdigattest) til et utført arbeid i ettertid
Har du gjort søknadspliktige arbeider på boligen din eller annen fast eiendom, men ikke byggesøkt, er arbeidene ulovlig utført etter plan- og bygningsloven.
Det kalles et ulovlig byggetiltak. Det er mulig å søke om tillatelse i ettertid og får du arbeidene godkjent blir tiltaket lovlig. Men avslås søknaden må boligen tilbakeføres til sist godkjente situasjon. Loven stiller strengere krav til dokumentasjon og kontroll når du søker om tillatelse til et arbeid i ettertid, enn om du søker på forhånd. Som du vil se under er en slik søknadsprosess både komplisert og den kan bli kostbar.
Mindre arbeider kan du søke om selv
For såkalte mindre tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-4 jf. byggesaksforskriften (SAK10) § 3-1 kan du søke om selv. Som eksempel på mindre tiltak er riving av en ikke bærende vegg (lettvegg), her trenger du ikke å bruke snekker, murer eller andre fagpersoner og foretak med ansvarsrett. Det er derfor viktig at du sjekker om arbeidene du har utført faller innenfor lovens ordlyd, «mindre tiltak,» for da kan du selv stå ansvarlig for prosjektet og sende inn søknaden.
Søknadspliktige tiltak - krav til en uavhengig ansvarlig søker
For alle andre tiltak enn såkalte mindre tiltak må du ha en ansvarlig søker som sender inn søknaden for deg. Det kan være en bygningsingeniør, rørlegger, arkitekt, entreprenørfirma eller liknende. Hvilke tiltak som er søknadspliktige følger av plan- og bygningsloven §§ 20-1 og 20-3. Dette vil være mer komplekse arbeider som for eksempel riving av bærevegg, hull i brannskille og branntetting. Den ansvarlige søkeren må stå som ansvarlig for de utførte arbeidene i søknaden som sendes inn. Imidlertid kan den ansvarlige søkeren ikke være en av de som har hjulpet deg med selve arbeidene, vedkommende må være uavhengig og ikke tidligere ha hatt befatning med arbeidene. Dette kan ofte by på problemer fordi det er mange som kvier seg for å stå oppført i en søknad som ansvarlig for arbeider de selv ikke har utført.
Ansvarlig søker skal sende inn søknaden samt dokumentasjon til bygningsmyndigheten i den kommune eiendommen ligger. Krav til dokumentasjon for søknadspliktige arbeider framgår av byggesaksforskriften. Videre skal ansvarlig søker sikre at de utførte arbeidene er i henhold gjeldende regelverk som er fastsatt i lover, forskrifter og kommunale bestemmelser og vedtak.
Krav om ansvarlig foretak for prosjektering, uavhengig kontroll av prosjekteringen og ansvarsrett
Når du skal søke i ettertid om tillatelse til allerede utførte arbeider er det et krav at du engasjerer et ansvarlig foretak for prosjektering samt krav om uavhengig kontroll av prosjekteringen.
Ansvarlig prosjekterende har til oppgave å beskrive bygningsmetode og gjøre eventuelle beregninger i forhold til for eksempel fjerning av bærevegger, støttemurer eller andre sentrale bygningselementer.
I byggesaker som krever tiltaksklasse 3 eller er omfatter mange ulike arbeider vil det som regel kreves uavhengig kontroll også av selve prosjekteringen. Krav til foretak som skal gjennomføre uavhengig kontroll fremgår for øvrig av byggesaksforskriften. Det følger av den at foretak som utfører kontroll må være juridisk, økonomisk og personlig uavhengig av de øvrige foretakene som er oppført i søknaden.
På den måten skal ansvarlig prosjekterende kunne avdekke om arbeidene som er gjort er utført forsvarlig i forhold til dennes anbefalte prosjektering. Kommer ansvarlig prosjekterende frem til at det må gjøres bygningsmessige endringer fordi arbeidene ikke er utført i henhold til prosjekteringen må du leie inn et ansvarlig utførende foretak for å gjøre arbeidene på nytt. Videre må de ansvarlige foretakene erklære ansvarsrett.
Krav om uavhengig kontroll av utførelse
Arbeidene det skal søkes om skal til slutt kontrolleres gjennom uavhengig kontroll av utførelse. Kravet er absolutt og en gjennomgang av arbeidene skal sikre at de er i henhold til bygningsmessige krav i lover og forskrifter samt kommunale bestemmelser og vedtak.
Uavhengig kontroll av utførelse innebærer at den kontrollerende må gjennomføre en kontroll etter at arbeidene er avsluttet. Videre skal det utarbeides dokumentasjon på kontrollen som viser hvordan kontrollen er utført. I forhold til lukkede konstruksjoner innebærer det at en blir nødt til åpne opp, bore hull i vegger, tak eller lignende for å få gjennomført kontrollen. Dokumentasjonen på kontrollen skal utarbeides som en tilstandsrapport. Tilstandsrapporten skal konkludere at arbeidene samsvarer med prosjekteringen fra ansvarlig prosjekterende og det gjeldende bygningsmessige bestemmelser.
Tilleggsgebyr ved ulovlige tiltak
Du ilegges et tilleggsgebyr på 50 prosent i tillegg til det ordinære gebyret når du søker om tillatelse til et arbeid på din bolig i ettertid.
Ferdigattest
Ansvarlig søker for byggesaken må avslutningsvis sende inn søknad om ferdigattest.
Jeg kan bistå med hvordan du skal søke om tillatelse til et tiltak i ettertid. Ta gjerne kontakt med meg.
Artikkelen er skrevet av:
Advokat Joakim Stensland | js@stenslandco.no | 922 10 027 | SMS