Loftsutbygging og salg av råloft – juridiske spørsmål

Innledning

Vi har bistått mange ulike sameier og borettslag (boligselskaper) med rådgivning og tvisteløsning i salg av råloft og loftsutbygging i bygårder. Her vil vi peke på noen viktige spørsmål ved loftsutbygging.

Loftsutbygging i bygårder er populært. Loft i bygårder er ofte organisert som fellesareal med boder for sameierne og andelseierne. Salg av et råloft, med etterfølgende loftsutbygging vil kunne frigjøre nødvendig økonomisk midler til boligselskapet som kan benyttes til helt nødvendig renovering og oppgradering av fellesarealer samt brannteknisk oppgraderinger i gården.

Prosessen med salg av råloft og loftsutbygging reiser mange rettslige spørsmål. Ved å ta stilling til flere av disse spørsmålene i en tidlig fase og under prosessen, vil feil kunne unngås.

Det økonomiske oppgjøret og sikkerhet

Et fellestrekk fra loftsprosjekter er at salgsusmmen gjøres opp med et kontantbeløp kombinert med at kjøper forplikter til å utføre branntekniske oppgraderinger og annen renovering på boligselskapets fellesarealer. En anbefaling er at boligselskapet engasjerer en profesjonell part til å følge opp alle disse arbeidene. Det bør avtales at kjøper stiller en tilfredsstillende sikkerhet til boligselskapet for oppfyllelse av sine forpliktelser. Det er flere ulike måter å gjøre dette på, og det anbefales å regulere sikkerheten i kontrakten.

Kontrakten

Kjøperkontrakten vil regulere både kjøp av fast eiendom, etter avhendingsloven og håndverkertjenester, der kjøper skal utføre arbeid på fellesarealer. Det bør derfor utarbeides en kontrakt som hensyntar de ulike forpliktelsene basert på begge rettsområdene. Kontrakten skal regulere de juridiske rammene for kjøpet og gjennomføringen av hele loftsprosjektet, men også alle tilleggsarbeidene som skal utføres på fellesarealene. Bestemmelser om tidspunkter for når de enkelte arbeidene skal stå ferdige, sikkerhet for kjøpesummen er noen viktige eksempler på punkter som bør avtalefestes. Det kan også være smart å kontraktsfeste boligselskapets rettigheter om det skulle oppstå uforutsette hendelser og forsinkelser i loftsprosjektet. En god kontrakt reduseres risikoen for feil, mangler og etterfølgende tvister.

Brannkonsept

En loftsutbygging vil ofte kunne utløse en rekke krav til oppgradering av branntiltak i hele gården. Et brannkonsept er en brannteknisk rapport som skal beskrive hvilke tiltak som må utføres for å oppfylle alle kravene.

Det bør utarbeides to ulike brannkonsepter. Ett som skal gjelde de nye leilighetene på loftet og ett som skal gjelde for gården for øvrig. Det er viktig å være klar over at brannkonsept for gården skal godkjennes av Brann og Redningsetaten, mens brannkonseptet på loftsleilighetene i utgangspunket kun skal sendes til Plan- og bygningsetaten. Ansvarfordelingen mellom disse to offentlige etatene kan skape utfordringer.

Det er ikke slik at utførelse av tiltakene beskrevet i brannkonseptet på loftsleilighetene automatisk setter hele gården i en brannteknisk godkjent tilstand. Brannkonseptet for gården for øvrig vil kunne beskrive andre tiltak som også er nødvendige å utføre. Det er kjøper som er ansvarlig for brannkonseptet på loftet. Mens boligselskapet er ansvarlig for brannkonseptet i gården for øvrig. Da branntekniske oppgraderinger kan være kostnadskrevende, anbefales å regulere dette i kontrakten.

Yttertaket

Loftsutbygging forutsetter nesten alltid helt nytt yttertak på gården. Siden yttertaket er en så viktig og sentral del av gårdens sikring mot skader nedover i byggningskroppen og i hver enkelt leilighet er det viktig at selve yttertaket oppføres korrekt. Prosjektering av yttertaket med eventuelt nye takterrasser, oppløft og balkonger til de nye loftsleilighetene bør derfor reguleres i kontrakten. Men også valg av materialer og metode for utførelse er sentrale punkter som bør regulere i kontrakten.

Vedtak om salg av loft i bygårder

Vedtak om salg av råloft og utbygging av loft i bygårder må treffes på årsmøte og krever 2/3 flertall jf. eierseksjonsloven § 49 (2) og borettslagslova § 8-9. Styret i boligselskapet kan kun treffe beslutninger om drift og vedlikehold. Beslutninger om salg og utbygging av loft går utover vanlig drift og vedlikehold og krever derfor samtykke fra årsmøte med slikt flertall.

Som regel gis styret fullmakt på årsmøtet til å gjennomføre salg av loftet og til å inngå kjøpekontrakt med kjøper/utbygger.

Erfaring og anbefaling

Vår erfaring er at det gjøres for mange feil i loftsprosjekter. Det kan skyldes manglende nødvendig kompetanse hos kjøper. Men det kan også skyldes at boligselskapet tar for lett på “prosjektet” ved at de stoler på at kjøper gjør alt riktig. En god kontrakt mellom partene vil minimere etterfølgende tvister, det viser sakene vi har jobbet med. En grundig jobb med kontrakten i forkant av salget er å anbefale.

Vurderer dere å selge råloftet eller har dere et pågående prosjekt? Ta kontakt med oss om dere har spørsmål til loftsprosjektet!

Artikkelen er skrevet av:

Advokat Joakim Stensland | js@stenslandco.no | 922 10 027 | SMS

---