Entrepriserett

 

Entrepriserett

Entrepriserett regulerer avtaleforholdet mellom byggherre og entreprenør i et byggeprosjekt, som kan være nybygg, rehabilitering, oppussing og vedlikehold eller ombygging. Gjennom hele prosessen, fra planlegging, under gjennomføringen og etter sluttoppgjøret kan det oppstå ulike utfordringer. Vi bistår entreprenører, byggherrer, Sameie og Borettslag (boligselskaper) i alle fasene i et byggeprosjekt.

En entreprisekontrakt bygger som på Norske Standarder (NS). Uenigheter under et byggeprosjekt øker sannsynligheten for forsinkelser, merkostnader plunder og heft. Derfor påvirker det fremdriften i byggeprosjektet i negativ retning. Et første skritt for å kunne motvirke “negativ fremdrift” vil kunne være god forhåndsprosjektering, inngåelse av gjennomtenke kontrakter og riktige oppfølgingsrutiner, gjennom hele byggeprosjektet. Og til slutt gode rutiner til sluttføringen av prosjektet. Vår erfaring viser at mange konflikter kunne vært unngått på denne måten. Hva er særskilt viktig å tenke på ved kontraktsreguleringen?

 
 
 

Hvordan vi kan hjelpe

  • Kontraktsinngåelse

  • Frister og varsling

  • Mangler og forsinkelse

  • Forhandlinger

  • Tvisteløsning

Type kontraktsarbeid

  • Prosjekteringsfasen

  • Utførelsesfasen og sluttoppgjøret

  • Bustadoppføring

  • Renovering/oppussing av fellesarealer i Sameie og Borettslag

  • Loftsutbygging

Våre klienter

  • Entreprenørfirmaer

  • Profesjonelle byggherrer

  • Private byggherrer

  • Sameie

  • Borettslag

 
 

Kontrakten

En god NS kontrakt bør tilpasses byggeprosjektes art og omfang. Arbeidet, ansvarsfordeling og risiko bør presiseres. Kontrakten bør derfor ofte suppleres med egne avtaledokumentersom inneholder nærmere beskrivelser om dette. Det vil skape forutsigbarhet, trygghet og bidra til en effektiv gjennomføring av byggeprosjektet.

Fordeling av risiko

I entrepriseretten oppstår det stadig konflikter mellom byggherre og entreprenør om hvem som har risikoen for uforutsette forhold som oppstår under byggeprosjektet. Det kan f. eks. være spørsmål knyttet til prosjektering, utførelse, økte byggekostnader og forsinkelse. Slike spørsmål kan avklares i kontrakten før de oppstår.

Sikkerhetsstillelse

Som hovedregel bør partene i en NS kontrakt stille sikkerhet for sine forpliktelser. I enkelte byggeprosjekter kan det stilles spørsmål om det bør avtales bedre sikkerhetsstillelse enn det NS kontraktene har lagt opp til. Det vil kunne avhenge av forhold på entreprenør og byggherresiden, som økonomiske forhold, arbeidets art og omfang.

 
 

Endrings- og tilleggsarbeider

Et endringsarbeid er arbeid som kommer i stedet for det som opprinnelig er avtalt i kontrakten. Mens et tilleggsarbeid er arbeid som ikke er omfattet av kontrakten. Både endrings- og tilleggsarbeid kan pålegges utført i entrepriseretten. Det stilles krav til varsling i disse tilfellene og det vil kunne utløse rett til vederlagsjustering og fristforlengelse.

Fristforlengelse

Ved endringsarbeider og tilleggsarbeider kan entreprenøren kreve fristforlengelse dersom fremdriften «hindres» som følge av endringene. Entreprenøren kan også kreve fristforlengelse ved forsinkelse eller annen svikt ved byggherrens leveranser og medvirkning eller andre hindringer som byggherren har risikoen for.

Vederlagsjustering

Retten til vederlagsjustering står sentralt i entrepriseretten. Endrings- og tilleggsarbeider, forsinkelser og svikt byggherren svarer for kan gi entreprenøren rett til justering av vederlaget. Vil entreprenøren kreve vederlagsjustering må han uten ugrunnet opphold varsle byggherren om det. Gjør han ikke det vil kravet være tapt.

 
 

Mangelskrav

Om utført arbeid avviker fra kontrakten, eller offentlig rettslige krav vil det foreligge en mangel. Entreprenøren vil da ha rett og plikt til å rette mangelen. Retting skal skje innen avtalt tid. Dersom byggherren ikke har satt en frist for når rettearbeidet skal være ferdigstillt, skal retting ferdigstilles innen rimelig tid.

Reklamasjon og foreldelse

Byggherren må reklamere uten ugrunnet opphold. Hvis ikke taper han sin rett til å gjøre mangel gjeldende. Mangler som er kjent eller burde være kjent må reklameres på senest ved overtagelse. Skyldes mangelen grov uaktsomhet hos entreprenøren gjelder dette ikke. Et mangelskrav kan også foreldes.

Overtagelse og sluttoppgjør

Både overtagelse og sluttoppgjør må gjennomføres i tråd med standard kontraktenes bestemmelser for ikke å risikere at krav går tapt. Kontraktene oppstiller strenge formelle vilkår som entreprenøren og byggherren må oppfylle for å ivareta egne rettigheter og krav på motpartens forpliktelser.