Hvordan styret bør gjennomføre rehabilitering av fellesarealer
Borettslag og boligsameier, (boligselskaper) er store bidragsytere til entreprenørbransjens økonomiske inntjening. Store rehabiliteringsprosjekter av fellesarealer, bytte av vinduer og dører, etterisolering, oppussing av fasader og oppganger, baderomsrehabilitering, rørfornying og garasjerehabilitering er eksempler på det. Dette er arbeider som er svært kostnadskrevende for boligselskapene. Det er styret i boligselskapet som har det øverste ansvaret for vedlikehold av fellesarealer. Det er de som skal sørge for planlegging og gjennomføring av slike arbeider. Nedenfor gir vi styret noen gode råd til prosessen.
Planlegging og gjennomføring
Når styret i boligselskapet skal planlegge for rehabilitering av av fellesarealer er det flere forhold det er viktig å være kjent med. Her er noen eksempler:
Skaff oversikt over hva som trengs å gjøres. Innhent for eksempel en eller to tilstandsrapporter fra ulike firmaer som har dette som fagområde.
Presenter tilstandsrapportene på generalforsamlingen eller i årsmøtet i sameiet. Presenter samtidig en foreløpig plan for hvordan rehabiliteringsprosjektet kan finansieres. La beboerne/eierne komme med sine synspunkter.
Prioriter rehabilitering av fellesarealer etter behov. Ikke gjør flere ulike arbeider samtidig. Om det skal lages nye baderom, vent med å skifte vinduer og dører, og omvendt. Riktig prioritering gir styret i boligselskapet bedre oversikt og kontroll over arbeidene som utføres. Ofte vil utførende entreprenør anbefale at alt gjøres samtidig. Det er ikke hensiktsmessig for boligselskapene og det blir ofte heller ikke billigere, totalt sett.
Del opp rehabiliteringen i mindre hovedentrepriser. Om det for eksempel er bestemt på årsmøtet eller på generalforsamlingen at boligselskapet skal lage nye bad eller skifte vinduer i alle 20 boligblokkene, så start med 5 boligblokker, og vent med de øvrige 15. Gi heller utførende entreprenør en mulighet til å vise at de kan gjøre en god jobb, før de gis anledning til å fortsette arbeidet på de øvrige blokkene. En god kontrakt kan regulere denne fremgangsmåten på en effektiv og smidig måte, for både entreprenøren og boligselskapet.
Søk råd hos advokat før tilbud aksepters og kontrakt signeres. I alle rehabiliteringsprosjekter vil det dukke opp uforutsette forhold som styret ikke har tenkt på. Det bør derfor skrives en avtale som regulerer så detaljert som mulig hva som skal gjelde mellom partene i slike situasjoner. Endringsmeldinger, varslinger om prisøkning, metoder for utførelse og omfang er stikkord i den forbindelse. .
Garantier for utført arbeid og sikkerhet for reklamasjoner er det svært viktig å ha gode avtaler på. Styret i boligselskapet bør forhandle seg frem til mer enn det som er vanlig praksis i bransjen.
Avtalt frister for ferdigstillelse med dagmulkt der fristene oversittes. Det gir utførende entreprenør et godt initiativ til god fremdrift av prosjektet og som gir styret en sikkerhet mot forsinkelser.
Til overtagelse av utførte arbeider bør styret rådføre seg med en uavhengig kontrollør for å forsikre seg om at arbeidene er utført i henhold til kontrakten.
Jeg bistår boligselskaper i alle disse prosessene. Det være seg kontraktsinngåelse med entreprenørfirma, innhenting av tilbud, finansiering, og oppfølging under prosjektet samt bistand ved irregulær utvikling i byggetiden, og tvister.
Jeg har lang erfaring og har bistått flere boligselskaper i større rehabiliteringsprosjekter og har meget god kjennskap til bransjepraksis på dette området.
Ta gjerne kontakt om dere vil vite mer.